🏗️ 재개발·재건축✓ 최종 확인 2026-07
Q. 몸테크(실거주하며 버티기) vs 전세 끼고 투자, 뭐가 나은가요?
🎯 결론 먼저
돈 계산으로는 대부분 전세를 끼는 쪽이 투입 자금이 적지만, 규제가 변수를 만듭니다. 투기과열지구 재건축에서 나중에 '10년 보유 + 5년 거주' 예외로 팔 계획이라면 거주 기간이 자산이 되므로 몸테크가 유리해집니다.
노후 주택 실거주의 비용(수리비, 삶의 질)과 이주 시 이사 2번(이주 → 임시거처 → 입주)의 비용까지 넣고 비교해야 정확합니다.
📖 근거
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조합원 지위 양도 예외 요건(10년 소유·5년 거주)의 '거주'는 실제 거주를 의미하므로, 몸테크 기간이 그대로 예외 요건을 채워줍니다.
§ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조2
1세대 1주택 양도소득세 비과세에도 거주 요건(취득 당시 조정대상지역 2년 거주)이 붙을 수 있어, 거주 이력은 세금에서도 값어치를 합니다.
§ 소득세법 시행령 제154조☑️ 내 상황은 어디에 해당하나요?
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장기 보유 후 매도(엑시트) 계획이다→몸테크로 거주 요건을 쌓는 것이 매도 옵션을 넓힘
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입주까지 보유할 계획이다→전세 레버리지가 자금 효율적. 단 역전세 리스크 계산
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이주비 대출 조건 확인→실거주 조합원과 임대 조합원의 이주비 대출 한도가 다를 수 있음
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감수 · 고상철
부동산공법 도시계획박사 · 28년 공법 강의 · “공법의 신”
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