🏗️ 재개발·재건축✓ 최종 확인 2026-07
Q. 프리미엄(피)이 붙은 물건, 이 가격이 적정한가요?
🎯 결론 먼저
적정 프리미엄은 감이 아니라 뺄셈으로 확인합니다: [인근 신축 시세] − [조합원 분양가 + 추가분담금 추정치] − [기다리는 기간의 금융비용] = 지불 가능한 프리미엄 상한선.
매물 프리미엄이 이 상한선에 근접해 있다면 '미래 이익을 지금 다 내고 사는 것'이므로, 남는 게 없습니다. 상한선 대비 60~70% 이하일 때가 투자 여지가 있는 가격입니다.
📖 근거
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권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율. 총 투자금 = 매수가(감정가+프리미엄) + 추가분담금(조합원 분양가 − 권리가액)으로 계산합니다.
§ 도시 및 주거환경정비법 제74조 (관리처분계획)2
비례율과 조합원 분양가는 관리처분인가 전까지 추정치입니다. 사업비 증가(공사비 인상)는 비례율 하락 → 분담금 증가로 직결됩니다.
☑️ 내 상황은 어디에 해당하나요?
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인근 5년 내 신축의 같은 평형 실거래가를 MR.K에서 확인했다→이것이 '완성품 가격'
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조합의 추정 비례율·조합원 분양가 자료를 받았다→공사비 인상분 반영 여부 확인
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입주까지 예상 기간 × 투입 자금의 이자(기회비용)를 뺐다→이걸 빼먹으면 수익이 과대평가됨
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감수 · 고상철
부동산공법 도시계획박사 · 28년 공법 강의 · “공법의 신”
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미스터홈즈 전문가 상담 →⚠️ 본 콘텐츠는 일반적인 법령 해석과 시장 정보를 제공하는 것으로, 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 실제 계약 여부나 구체적 금액 판단이 필요한 경우 변호사·세무사 등 전문가와 상담하세요. 조문 인용은 현재 시행 중인 법령 기준입니다.