🏗️ 재개발·재건축✓ 최종 확인 2026-07
Q. 상가나 토지만 갖고 있어도 아파트 입주권을 받을 수 있나요?
🎯 결론 먼저
재개발과 재건축이 다릅니다. 재개발은 구역 내 '토지 또는 건축물' 소유자면 되므로 상가·토지만으로도 요건(면적 등 시·도 조례 기준)을 채우면 주택 입주권이 가능합니다. 반면 재건축은 '건축물과 부속토지를 함께' 소유해야 하고, 상가 소유자는 원칙적으로 상가를 분양받습니다.
재개발 토지는 지자체 조례의 최소 면적(서울 90㎡ 등) 기준이 관건이므로, 쪼개진 소형 토지는 물딱지가 될 수 있습니다.
📖 근거
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재개발사업 조합원은 토지등소유자(토지 또는 건축물 소유자와 지상권자)이고, 재건축사업은 건축물 및 부속토지의 소유자만 해당합니다.
§ 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호, 제39조2
분양대상 기준(토지 최소 면적, 무허가건축물 인정 여부 등)은 시·도 조례로 정합니다.
§ 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제36조☑️ 내 상황은 어디에 해당하나요?
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재개발 구역 토지다→해당 시·도 조례의 분양대상 최소 면적 확인 (서울: 90㎡ 이상 등)
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재건축 구역 상가다→원칙은 상가 분양. 주택 분양은 산정비율 요건 등 예외 검토
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무허가 건물이다→기존무허가건축물 인정 기준(항공사진 등)을 조례로 확인
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감수 · 고상철
부동산공법 도시계획박사 · 28년 공법 강의 · “공법의 신”
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